Ingatlanbefektetés – Hogyan fektessünk ingatlanba, avagy a vagyonépítés 10 módja.
Az ingatlanok már régóta a generációk hosszú távú vagyonának megteremtésére törekvők számára a legmegfelelőbb befektetés. Engedje meg, hogy segítsünk eligazodni ebben az eszközosztályban.
Az ingatlanbefektetés ésszerű döntés lehet és ennek számos módja van, de nincs egyetlen legjobb módja. Ami számít, az az, hogy megtalálja azt a módszert, amelyik passzol az Ön költségvetéséhez és ahhoz, hogy mennyi időt tud a befektetés kezelésére fordítani.
Kulcsfontosságú linkek
- Miért érdemes ingatlanbefektetésekbe kezdeni?
- Jó befektetés-e az ingatlan?
- Hogyan fektessünk be ingatlanba
- 1. Ingatlanbefektetési társaságok (REIT)
- 2. Ingatlanrészvények, befektetési alapok és tőzsdén kereskedett alapok (ETF-ek).
- 3. Jelzáloglevelek és hitelek
- 4. Az ingatlan hosszú távú bérbeadása
- 5. A ház vagy ingatlan rövid távú bérbeadása
- 6. Házak felújítása és eladása (flipping)
- 7. Földbefektetés
- 8. Tulajdonban lévő (REO) vagy elárverezett ingatlanok vásárlása.
- 9. Ingatlan crowdfunding (közösségi finanszírozás)
- 10. Kereskedelmi ingatlanok vásárlása
- Melyik típusú ingatlanbefektetés a legjobb Önnek?
- Hogyan fektessünk be ingatlanba különböző árfekvésű ingatlanokba?
- Az ingatlan jó befektetés az Ön számára?
Miért érdemes ingatlanba fektetni?
A Forbes adatai szerint több milliárdos szerzett vagyont ingatlanbefektetések révén, mint bármely más kategóriában – messze a legtöbb.
A következetes pénzáramlás (cashflow), a tőkenövekedés és az adókedvezmények kombinációja segített megalapozni a nagy vagyonokat és a stabil nyugdíjakat. De nem a milliárdosok az egyetlenek, akik tudják, hogyan kell ingatlanba fektetni. Ön is megteheti.
Vizsgáljuk meg az Ön számára elérhető 10 befektetési lehetőséget, és nézzük meg, hogy melyek lehetnek alkalmasak a következő befektetésére. Először azonban válaszoljunk egy gyakori kérdésre:
Jó befektetés-e az ingatlan?
A rövid válasz: igen. Az ingatlanbefektetés elengedhetetlen mindazok számára, akik biztosítani szeretnék pénzügyi jövőjüket. Az ingatlannak két alapvető okból is befektetési portfóliója egyik alappillérének kell lennie:
- Egy nemrégiben megjelent amerikai kutatás szerint az ingatlanok történelmileg a részvényekhez és a részvényekhez hasonló megtérülési rátákat produkáltak, sokkal kisebb volatilitás mellett.
- Az ingatlanbefektetés és azok hozamai nagyrészt nem korrelálnak a részvényekkel vagy kötvényekkel.
Ez a két pont egy kicsit akadémikusan hangozhat. Az Ön számára ez azt jelenti, hogy magas hozamokat érhet el a részvénybefektetések hullámvasútja nélkül.
Az ingatlanbefektetéseknek van egy rejtett előnye is, amire általában nem gondolunk: az illikviditás. Egyes befektetési tanácsadók azt mondják, hogy illikvid eszközökbe befektetni rossz, mert lehet, hogy gyorsan szükséged lesz arra a pénzre. Ha megpróbáljuk “feltörni” az ingatlanbefektetést, az sok időt vehet igénybe, és nagy pénzügyi szankciókkal és adókkal járhat.
Az illikviditás rejtett előnye, hogy megakadályozza, hogy saját magunk legnagyobb ellenségeivé váljunk. A nagyszerű befektetéshez hosszú távon kell befektetve maradni, anélkül, hogy a részvény- vagy ingatlanpiacok hullámzása befolyásolná a befektetést. Azáltal, hogy olyan pénzügyi akadályokat állítunk fel, amelyek megakadályozzák, hogy félelem vagy kapzsiság alapján hozzunk döntéseket, az ingatlanbefektetés lehetővé teszi, hogy élvezzük a valaha elképzelt legerősebb vagyonépítési eszköz előnyeit: a kamatos éves hozamot.
Több tucatnyi utat választhat az ingatlanbefektetésbe való belépéshez. A szép az egészben az, hogy ha jól csinálja, egyik út sem jobb, mint a többi. Ezért ahelyett, hogy megmondanánk, melyik a legjobb, inkább azt nézzük meg, hogyan lehet 10 különböző módszerrel ingatlanba fektetni, mi teszi mindegyiket egyedivé, és hogyan illeszkedhetnek az Ön befektetési stílusához és pénzügyi helyzetéhez.
| PASSZÍV INGATLANBEFEKTETÉSI STRATÉGIÁK | AKTÍV INGATLANBEFEKTETÉSI STRATÉGIÁK |
|---|---|
| Jelzáloghitel és adósságlevelek | Bérleti ingatlanok (rövid és hosszú távú) |
| Részvények, befektetési alapok és ETF -ek | Házak felújítása és eladása (flipping) |
| Közösségi finanszírozású ingatlan | Föld (fejlődő) |
| Föld (spekulatív adásvétel) | Tulajdonban lévő és árverezett ingatlanok |
| Kereskedelmi ingatlanok |
Hogyan fektessünk ingatlanba?
1. Ingatlanbefektetési társaságok (REIT)
A REIT-ek előnyei:
- Alacsony költségű kiindulópont
- Kiválóan alkalmasak a tőkenövekedést és osztaléknövekedést kereső befektetők számára
- Ideális esetben adókedvezményes befektetési számlákon tartják őket
Az ingatlanbefektetési trösztök olyan társaságok, amelyekben a befektetők összevonják pénzüket, hogy olyan ingatlanok portfóliójába fektessenek be, amelyekhez egyénileg nem biztos, hogy hozzáférnek.
A REIT-ek a tulajdonukban lévő ingatlanok bérbeadásával, lízingelésével vagy eladásával keresnek pénzt. Mivel trösztként jönnek létre, szabályok vonatkoznak arra, hogy milyen eszközökkel rendelkezhetnek, és hogyan juttatják vissza a tőkét a részvényeseknek osztalék formájában. A legtöbb REIT egy adott típusú eszközre specializálódik, például lakóingatlanokra, jelzáloghitelekre, egészségügyi létesítményekre vagy egyéb más infrastruktúrára.
Befektetés a REIT-ekbe
A nyilvánosan jegyzett REIT-ek vásárlása megegyezik a részvényvásárlással. Megvásárolhatja őket egy tipikus brókerszámlán.
Vannak magán REIT-ek és nem nyilvánosan forgalmazott REIT-ek is. Az ilyen típusú REIT-ek megvásárlása nem olyan egyszerű, mint egy online brókercégnél megnyomni a vásárlás gombot.
2. Ingatlanrészvények, befektetési alapok és tőzsdén kereskedett alapok (ETF-ek)
Az ingatlanrészvények előnyei:
- Alacsony költségű belépési pont
- Elsősorban tőkenövekedés, de egyesek osztalékot is kínálnak
- Ideális esetben adókedvezményes befektetési számlákon tartják.
Az ingatlanbefektetés és annak ezt a módszerét nem tárgyalják olyan gyakran, mint a listán szereplő többit, de ez egy nagyszerű módja annak, hogy kihasználja az ingatlanpiac előnyeit anélkül, hogy magának kellene ingatlant vásárolnia. Számos részvény szorosan kapcsolódik az ingatlanokhoz, és kitettséget biztosít az eszközosztályban, valamint idővel növekedést biztosít.
Az ingatlanrészvények széles skálán mozognak. Befektethet lakásépítőkbe, ingatlanügynökségekbe, államilag támogatott jelzáloghitel-vásárlókba, lakásfelújítási beszállítókba, építőipari cégekbe és még sok más vállalkozásba.
Hasonlóképpen, befektetési alapokon és ingatlan ETF-eken keresztül befektethet ezekből a részvényekből álló portfólióba. Míg a legtöbb ingatlan ETF REIT részvényeket tart, van néhány ingatlanhoz közeli opció is. Vannak például olyanok, amelyek 30-40 vállalatot jegyeznek a barkácsáruházak, építési termékek, háztartási gépek, otthonépítők és lakberendezési cikkek területén.
Hogyan fektessen be ingatlanrészvényekbe
A különböző típusú részvényekbe és REIT-ekbe történő befektetéshez hasonlóan ingatlanrészvényeket is vásárolhat brókerszámlán vagy adókedvezményes számlákon keresztül.
A legfontosabb dolog, amit az ingatlanrészvényekről nem szabad elfelejteni, hogy azok részvények. Warren Buffettet idézve, az, hogy képes vagy uralkodni az indulataidon, amikor a részvények gyorsan emelkednek és esnek, talán a legfontosabb tulajdonság, amivel a befektetésben rendelkezhetsz.
3. Jelzáloglevelek és hitelek
A jelzáloglevél-befektetés előnyei:
- Megbízható jövedelem vagy ingatlanszerzés forrása
- Lehetőség a hitel értékéhez viszonyított árengedménnyel történő vásárlásra
A jelzáloglevelekbe való befektetés a következőképpen működik: Ön megvásárolja a jelzáloghitelhez kötött váltókat, és beszedi a kifizetéseket. Sok szempontból Ön az adott hitelező “bankjává” válik.
Az alacsony jelzálogkamatok miatt a jelzáloglevelek vásárlása sok befektető számára nem vonzó. Az előnye az, hogy a legtöbbször kevesebbért vásárolhat jelzáloglevelet, mint a fennálló hitel értéke. A jelzáloglevelek névértékükhöz képest árengedménnyel (diszkonttal) történő megvásárlása magasabb hozamot jelent, mint a jelzáloghoz kötött kamatláb.
A jelzáloglevél-befektetés az eredmények és kockázatok széles skáláját öleli fel. Lehet olyan egyszerű, mint egy “teljesítő” hitel megvásárlása, és a kamat- és tőketörlesztés beszedése a törlesztésig. Vagy befektethet nem teljesítő hitelekbe meredek árengedményekkel, hogy újratárgyalja a fizetési feltételeket vagy birtokba veszi az ingatlant. Mint azonban szinte minden befektetés esetében, a magasabb hozam lehetősége általában több munkát kíván az Ön részéről, és a tőke elvesztésének nagyobb lehetőségét rejtegeti.
A jelzáloglevelek vásárlása sokkal olcsóbb lehet, mint az ingatlan közvetlen megvásárlása. Ha megpróbálja kitalálni, hogyan fektessen be ingatlanba anélkül, hogy hatalmas mennyiségű készpénzzel rendelkezne, ez egy jó lehetőség lehet. Ez azt jelenti, hogy a jelzálogleveleket vásárolni szándékozóknak készen kell állniuk arra, hogy több tízezer / százezer forintot fektessenek be egyetlen eszközbe. Továbbá, az ingatlanbefektetéssel ellentétben, a jelzáloglevelek vásárlásához nem ajánlott adósságot igénybe venni; csak akkor vásároljon jelzálogleveleket, ha elegendő felhalmozott tőkével rendelkezik.
Hogyan fektessen be jelzáloglevelekbe
A jelzáloglevelek vásárlása nem olyan egyszerű, mint odamenni a brókercéghez, és kérni őket. De egyes weboldalak jelzáloglevelek elszámolóházaként működnek, ahol megszerezheti őket. Mielőtt azonban beleugrana ebbe a piacba, mindenképpen ismerje meg a jelzáloglevelek elemzésének részleteit annak megállapításához, hogy befektetésre érdemesek-e.
4. Egy ingatlan hosszú távú bérbeadása
Bérbe adott ingatlanokba való befektetés előnyei:
- Ismétlődő készpénzkifizetések, tőkenövekedés és lehetséges adóelőnyök
- Lehetőség a tőkeáttétel alkalmazására az ingatlan megszerzéséhez és a megtérülési ráta növeléséhez.
- Lehetőség a rövid vagy hosszú távú bérbeadásra
- Több időt és kezdeti tőkét igényel, de megtérülhet az extra erőfeszítés.
Amikor azt hallja, hogy ingatlanbefektetés, akkor az első dolog, ami eszébe jut, valószínűleg a lakóingatlanok, azaz a bérlemény. Ez az egyik legkönnyebben érthető fogalom az ingatlanbefektetés témakörébenben: Vegyél egy házat vagy lakást, és add ki bérlőknek.
Míg az elmélet egyszerű, a folyamat egy kicsit trükkösebb lehet. Az ingatlan kiválasztása, annak finanszírozása, a bérlőkkel való interakció és a költségek minimalizálása között sok időt (vagy pénzt, ha valaki más intézi ezt Ön helyett) kell eltöltenie.
Ha ezeket a dolgokat jól tudja elvégezni, az hosszú távon több okból is monumentálisan megtérülhet:
- A bérleti díjak havi bevételt és pénzforgalmat eredményeznek.
- Az ingatlan értéke idővel valószínűleg nőni fog, ha annak állagát fenntartja.
- Hitelt is felhasználhat vásárlóereje erősítése és a befektetése megtérülésének növelésének céljából.
- Az értékcsökkenés és más speciális adómentességek, révén elhalaszthatja az adókat az eladáskor.
Hogyan fektessen be egy hosszú távú bérleménybe
Az ingatlanbefektetés több lépést foglal magában, és álságos lenne néhány bekezdésben megpróbálni mindezt lefedni. Ha teljesebb áttekintést szeretne arról, hogy mi kell ahhoz, hogy bérbeadó ingatlanbefektető legyen, ez az útmutató azonban remek kiindulópont.
Ahhoz, hogy ingatlant vásároljon, ingatlanügynökkel kell együtt dolgoznia. Ha kifejezetten befektetési célú ingatlant keres, a legjobb, ha olyan ügynökkel dolgozik együtt, akinek van tapasztalata befektetőkkel. A befektetési célú ingatlanvásárlás és a lakásvásárlás két különböző dolog.
5. Házának vagy ingatlanának rövid távú bérbeadása
A rövid távú bérbeadásra szánt ingatlanba történő befektetés előnyei:
- Nagyobb erőfeszítés, mint a hosszú távú bérbeadás, de sokkal nagyobb a hozamlehetőség
- Megvalósítható saját otthonában egy alacsonyabb költségű lehetőségként
A rövid távú és nyaralási bérlemények nem új keletűek, de pl. az Airbnb, a Vacasa és más online bérleti platformok térhódítása új dimenziót nyitott az ingatlanok birtoklásának és bérbeadásának. Ezek az eszközök megkönnyítik a magánszemélyek számára, hogy az ingatlanokat és az otthonukban lévő kihasználatlan tereket bevételi forrássá alakítsák. Emellett a potenciális befektetők számára olyan információk kincsestárát nyújthatják, amelyek segítségével jobban tudják értékesíteni, beárazni és eladni ingatlanjukat.
Ha alacsony költséggel szeretne belépni erre az ingatlanpiacra, fontolja meg, hogy saját otthonában hoz létre egy kiadható teret (például egy pincét vagy egy vendéglakosztályt). Ezt a lehetőséget arra is felhasználhatja, hogy segítsen kifizetni azt a nyaralóingatlant, amelyre mindig is vágyott. Vagy belevághat a rövid távú bérbeadásba teljes munkaidőben. Az, hogy hogyan közelíti meg ezt a piacot, attól függ, hogy mennyi ideje, ereje és tőke áll rendelkezésére.
A rövid távú bérbeadásba való befektetés sokkal magasabb hozamot hozhat, mint ugyanannak a helyiségnek a hosszú távú bérbeadása. Ennek ellentételezéseként több időt és energiát kell fordítania a marketingre, a karbantartásra és a hely előkészítésére a bérlők között. Az ilyen jellegű dolgokra mindig felbérelhet egy ingatlankezelőt, de ez a hozamot is csökkenti.
Hogyan fektessünk be rövid távú és üdülési bérleményekbe
A hosszú távú és a rövid távú bérbeadású ingatlanok között elég sok átfedés van. Ismernie kell a piacot, azonosítania kell a hozamot termelő ingatlanokat, költségvetést kell készítenie, projektet kell irányítania, ingatlant kell kiadnia, és még sok minden mást. A különbség az, hogy néhány tényező a hosszú távú bérbeadás esetében (például a jó iskolák) nem olyan fontosak egy olyan személy számára, aki egy hosszú hétvégére szeretne meglátogatni egy területet.
Amennyiben úgy dönt, hogy egy teljesen új ingatlanba fektet be, mindenképpen olyan ingatlanügynökkel dolgozzon együtt, aki jártas a rövid távú és üdülőingatlanok területén. A legkevésbé sem szeretne olyan ingatlant vásárolni, ahol a helyi területrendezés vagy a lakástulajdonosok egyesülete korlátozza a rövid távú bérbeadást.
A rövid távú bérbeadásra egyedi adózási módok vonatkozhatnak, amelyek nagyban függnek attól, hogy az év hány napjára adja ki az adott helyet. Ismerje ezeket a szabályokat, amikor üzleti tervét készíti.
6. Házak felújítása és eladása (flipping)
A házak átruházásának előnyei:
- Magas megtérülési ráták.
- Sokkal rövidebb időhorizonton lehet pénzt keresni.
- Sok időt és erőfeszítést igényel.
Biztosak vagyunk benne, hogy Ön is látott már olyan TV műsort, valóságshow-t arról, hogy a látszólag lepukkant házakat gyorsan gyönyörű, piacképes lakóházakká alakítják át. Amit ezek a műsorok nem mutatnak meg, az az a monumentális mennyiségű munka, ami ahhoz szükséges, hogy a házak átalakítása jövedelmező befektetéssé váljon.
Ne értsen félre. Ha jól csinálják, a házak eladása nagyon jövedelmező lehet. Egyes ingatlanpiaci kutatások szerint az egész évtizedben 30% feletti volt a házak eladásának bruttó megtérülése.
Ráadásul ilyen hozamokat akár hónapok alatt is elérheti, nem pedig évek alatt, mint a legtöbb más ingatlanbefektetési lehetőségnél. A különbség az, hogy az ilyen típusú hozamok eléréséhez “különleges képességekre” van szükség.
A házak sikeres eladásához sok mindenre van szükség, de az egész a következő kérdésekre adott válaszokon alapszik:
- Fel tudja mérni az adott ingatlant?
- El tudja képzelni, hogy mit tud kihozni belőle?
- Korrekt módon meg tudja becsülni az átalakítás költségeit?
- Tud olyan vételárat kialkudni, amely biztosítja a nyereséget?
Rengeteg eszköz és kalkulátor segít Önnek, de a papíron látható megtérülés nem mindig felel meg a valóságnak. Ezért is kritikus, hogy a már elkülönített készpénzen kívül elegendő tőkével rendelkezzen az előre nem látható problémák fedezésére.
Hogyan kell házat venni, azt felújítani, majd gyorsan eladni (flipping)?
Nem győzöm elégszer hangsúlyozni, hogy nem lesz elsőre valóságshow-sztár. Hibákat fog elkövetni, és a számok, amiket kikalkulált, valószínűleg nem fogják kifejezni a tényleges megtérülését. De mint minden más befektetésnél, itt is tanulhat a hibáiból, és a következő alkalommal javíthat.
Annak ellenére, hogy valószínűleg sokat fog kutatni a megfelelő ingatlan kiválasztása érdekében, mégis érdemes ingatlanügynökkel együttműködnie. Azok a “flipperek”, akik gyakran újítanak fel házakat, ingatlanügynöki engedélyt is szerezhetnek, hogy csökkentsék a díjakat és a jutalékokat.
A házak eladására azok alkalmasak lehetnek, akiknek a projektmenedzsmenthez való érzéke és a DNS-ükbe mélyen beágyazott szorgalmi génje van. Csak azt kell tudni, hogy valószínűleg több időt és tőkét igényel, mint amennyit eredetileg terveztek.
7. Befektetés földterületbe
A földbe való befektetés előnyei:
- Olcsóbb, mint a fejlesztett ingatlanok vásárlása, de spekulatívabb.
- “Válaszd ki a saját utadat” befektetési módszer, többféle eredménnyel
- Sok előrelátást igényel
A földbe való befektetés egy üres vászon, amelyre egy ingatlanos remekművet festhet. A baj csak az, hogy nem sok olyan Bob Ross van, aki sikeresen át tudja ültetni azt, amit a fejében lát, valami kézzelfoghatóvá.
A földbe való befektetést az teszi egyedivé, hogy a kimenetek sokasága létezik. Lehet
- egyszerűen csak tarthatja, ahogy megvette,
- feldarabolhatja részekre,
- átalakíthatja beépített ingatlanná,
- átminősítheti szántóföldekké,
- átminősítheti egy teljesen új célra.
Az út bármelyik pontján eladhatja, vagy folytathatja ezt az utat, amíg nem tud bevételt szedni bérleti díj vagy bármi más formájában, amit a földről “learathat”.
Mivel a nyers földterület fejlesztéséhez, műveléséhez vagy betakarításához általában sok tőkére van szükség, a föld tényleges költsége alacsony egy kialakított ingatlan megvásárlásához képest. A kezdeti eladás után jön az, ami miatt a költségek felhalmozódnak. Ha földet szándékozik vásárolni, tudnia kell, hogy nagy kiadásokat halmozhat fel, hogy piacképes termékké tegye.
A befektetési célú földvásárlás másik egyedi aspektusa, hogy sokkal spekulatívabb lehet, mint egy kész termék megvásárlása. Hosszabb ideig tart, amíg a földterületet megfelelő övezeti besorolásra kerül és az építkezéshez szükséges összes engedélyt megszerezzük – és a piac ez idő alatt változhat. A földbefektetések vállalása további előrelátást igényel a piaci trendek terén, amely tudást és tapasztalatot a kezdő befektetők még nem feltétlenül birtokolnak.
8. Vásároljon ingatlantulajdonban lévő (REO) vagy elárverezett ingatlanokat
Tudnivalók, előnyök és hátrányok az elárverezett ingatlanokba való befektetés esetén:
- Különleges helyzetek adódhatnak, amikor óriási árengedménnyel szerezhet ingatlanokat.
- Jelentősen megnövelheti a megtérülési rátákat bármilyen ingatlanbefektetés esetén
- Bonyolult jogi folyamatok jellemzik és sokkal nagyobb a kockázat, kezdőknek nem ajánlott.
Az elárverezett ingatlanok vásárlása hasonló bármely más ingatlan vásárlásához, de ez egy egyedi stratégia, amely nem minden típusú ingatlanbefektetésnél alkalmazható. Egy kis extra kutatással és kellő körültekintéssel az elárverezett vagy REO ingatlanok megvásárlása bérbeadása vagy “flipping” céljából növelheti a hozamát.
Az elárverezett és a REO ingatlanok ugyanazzal a tulajdonságokkal rendelkeznek: Ezek olyan ingatlanok, ahol a hitelfelvevő nem teljesít, és a hitelező eladásra visszavette az ingatlant. A zárolt ingatlanokat árverésen értékesítik. Az árverésen el nem adott ingatlanok a hitelező tulajdonában maradnak, és REO ingatlanokká válnak. Ezek az ingatlanok növelhetik az ingatlanbefektető hozamát, mivel jellemzően olcsón szerezhetők meg. A hitelezők nem akarnak nagy készletet tartani a REO-ingatlanokból, ezért árazzák be őket úgy, hogy eladhatóak legyenek.
Ez az elárverezési folyamat durva leegyszerűsítése. Kritikusan fontos, hogy ismerje a jogi folyamat minden csínját-bínját, mielőtt fontolóra venné ezt a lehetőséget.
Hogyan vásároljon ingatlantulajdonban lévő házakat vagy elárverezett ingatlanokat
Ez az a pont, ahol az elárverezett és a ingatlantulajdonban lévő ingatlanok leginkább különböznek egymástól. Az elárverezett ingatlanokat először árverésen értékesítik. A vásárlás előtt jellemzően nem lehet megtekinteni a belső teret. Ez azt jelenti, hogy óriási kockázatot jelent, és kezdőknek nem ajánlott. Ráadásul az árverésen értékesített ingatlanokhoz az árverésen készpénzre van szükség. Ha már van készpénze az üzlethez, nagyszerű, de ha a vásárláshoz finanszírozásra van szüksége, azt előzetesen meg kell szereznie.
Egy ingatlantulajdonban lévő ingatlan megvásárlása ezzel szemben inkább olyan, mint egy hagyományos lakás vásárlása. Ön megtekintheti az ingatlant, és tárgyalhat az eladási feltételekről. Rengeteg ingatlanügynök szakosodott az ingatlantulajdonban lávő ingatlanokra, ezért keressen egyet, aki végigvezeti Önt a folyamaton.
Van egy harmadik lehetőség is: Közvetlenül az ingatlan tulajdonosától vásárolhat, aki az ingatlan elárverezése előtt áll. Ez magában foglalja a tárgyalásokat közvetlenül a nem teljesítő hitelfelvevővel. Ennek lényege, hogy Ön megvásárolja az ingatlant az eladótól, és átvállalja a jelzáloghitel-fizetéseket, valamint a hitelezőnek járó hátralékos részleteket. Ez egy összetett folyamat, amely magában foglalja a jogi folyamatok és a kreatív finanszírozási módszerek ismeretét.
9. Ingatlan crowdfunding (közösségi finanszírozás)
Az ingatlan crowdfunding viszonylag új módja a kereskedelmi ingatlanokba való befektetésnek. Egyes oldalakon a hétköznapi befektetők olyan eszközökhöz juthatnak hozzá, amelyek hagyományosan a gazdagok számára voltak fenntartva. Az ingatlanbefektetési platformok (más néven crowdfunding-oldalak) a fejlesztőket és más ingatlanszakembereket olyan egyéni befektetőkkel hozzák össze, akik az ingatlanokba szeretnének befektetni – az ingatlanok tulajdonlásával, finanszírozásával és kezelésével járó gondok nélkül.
Bár az ingatlan crowdfunding eleve kockázatos, az ilyen jellegű ingatlanbefektetés segíthet a portfólió diverzifikálásában és versenyképes hozamot biztosíthat.
Ingatlan crowdfunding előnyei:
- Korábban csak intézmények és nagy vagyonnal rendelkező magánszemélyek számára elérhető kereskedelmi ingatlanokhoz való hozzáférés.
- Leginkább akkreditált befektetők számára, de néhány alacsonyabb árú lehetőség elérhető a nem akkreditált befektetők számára is.
- Lehetővé teszi egyetlen ingatlan vagy ingatlanportfólió passzív tulajdonjogának megszerzését.
Lehetővé vált a vállalatok és ingatlanfejlesztők számára, hogy nyilvánosan, online keressenek befektetőket, ebből alakult ki a közösségi finanszírozott ingatlanok boomja.
Megnyílt egy új, potenciális befektetői kör a magánügyletek, például a kereskedelmi ingatlanok számára. Elemző csoportok szerint a crowdfunding szabályainak változásaival a jogosult befektetők köre 8,5 millióról a teljes felnőtt lakosságra bővült. Ráadásul a befektetőket online lehet megkeresni. Ez azt jelenti, hogy több potenciális befektető értesülhet ezekről az ügyletekről. Nem meglepő tehát, hogy a tőkefedezeti crowdfundingon keresztül bevont tőke 2012 és 2015 között 12-szeresére nőtt.
A crowdfunding platformokon keresztül számos befektetési lehetőség áll rendelkezésre. Kiválaszthatja, hogy milyen típusú befektetést szeretne eszközölni, valamint azt is, hogy mekkora összeget kíván befektetni.
A crowdfunding platformokon a legtöbb ingatlanügylet csak akkreditált befektetők számára érhető el, és a minimális befektetés jellemzően több százezer forint, de inkább ez már a több milliós tartomány. Vannak azonban nem akkreditált befektetők számára is elérhető ajánlatok, valamint eREIT-ek – a platformok által létrehozott magán REIT-ek, amelyekbe a befektetők már pár tízezer forinttal is befektethetnek.
Hogyan fektessen be az ingatlan crowdfunding platformokon?
Több tucatnyi platform létezik, ahol ingatlan crowdfunding ajánlatokba fektethet, és mindegyiknél kissé eltérő a folyamat. Az általános folyamat azonban az, hogy regisztráljon egy crowdfunding platformra, kutassa fel a különböző ajánlatokat, és álljon készen arra, hogy ajánlatot tegyen, amikor a platform megnyitja egy üzletet a potenciális befektetők előtt. Ha a szóban forgó ügylet megköveteli, hogy akkreditált befektető legyen, akkor pénzügyi nyilatkozatot kell benyújtania, hogy igazolja, hogy jogosult a részvételre.
A crowdfunding folyamata viszonylag egyszerű – a kihívást az jelenti, hogy olyan üzletet válasszon, amely megfelel az Ön befektetési céljainak. Meg kell értenie az üzlet feltételeit, valamint azt, hogy ki szponzorálja azt. Egy dolog, amit szem előtt kell tartania, hogy a crowdfunding platformokon a legtöbb ügylethez több évre szóló befektetést kell kötnie, és ha idő előtt kiszáll, az hatalmas díjakat és büntetéseket vonhat maga után.
10. Vásároljon kereskedelmi ingatlanokat
Az ingatlanbefektetés nagykutyái itt szorgoskodnak. Definíció szerint a kereskedelmi ingatlanok (CRE ) minden nem lakóingatlan, például irodaházak, kiskereskedelmi központok, szállodák és raktárak. Az öt vagy több egységből álló többlakásos lakóingatlanok szintén kereskedelmi ingatlanoknak minősülnek. Az ingatlantípusok széles skáláját öleli fel, saját üzleti mozgatórugókkal és gazdasági tényezőkkel.
Nem véletlen, hogy a kereskedelmi ingatlanok általában csak a legtapasztaltabb ingatlanbefektetők számára vannak fenntartva: Jelentősen több tapasztalatot igényel.
A kereskedelmi ingatlanokba való befektetés tulajdonságai:
- Zónázási és építési szabályok ismerete,
- jogi dokumentumokkal, és
- egyedi bérleti szerződésekkel kapcsolatos tapasztalatok.
Az üzlethez szükséges tőke is sokkal több, mint a lakóingatlanoknál.
Éppen ezek miatt a kezdőknek érdemes tapasztaltabb befektetőkkel társulniuk, mielőtt egyedül vágnának bele.
Hogyan fektessünk be kereskedelmi ingatlanokba
A kereskedelmi ingatlanok vásárlásának folyamata hasonló a lakóingatlanok vásárlásához. Az igazi különbség a folyamat egyes lépéseinek összetettségében rejlik. Íme egy gyors alapozó a kereskedelmi ingatlanokba való befektetésről, hogy eligazodjon.
Amikor lakóingatlanokba fektet be, jellemzően egy ingatlan, bérleti szerződés vagy bérlő biztosítja az Ön hitelét. Ha ez a bérlő elhagyja vagy megrongálja az ingatlant, vagy egy olyan nagy kiadás merül fel, mint egy új tető, a hozam és a pénzforgalom drámaian csökkenhet. Az adott ingatlantól vagy eszközosztálytól függően a kereskedelmi ingatlanba fektetőnek lehetősége van arra, hogy ezt a kockázatot csökkentse azáltal, hogy egy épületben több bérlő van. Például a kiskereskedelmi központok, a több egységből álló irodaházak vagy a lakóparkok több bérleti szerződés és bérlő között oszthatják meg a pénzáramlást. Míg például az ipari raktárak, szállodák vagy egészségügyi létesítmények általában egy bérlővel rendelkező kereskedelmi épületek.
A mai piacon rendelkezésre álló lehetőségekkel még soha nem volt ilyen egyszerű elkezdeni a kereskedelmi ingatlanokba való befektetést. Ez lehet olyan egyszerű, mint egy részvény megvásárlása, de lehet olyan összetett is, mint saját kereskedelmi ingatlanunk megtalálása, megszerzése és kezelése. Ha szeretne belevágni a kereskedelmi ingatlanokba, íme néhány kérdés, amit érdemes átgondolni:
- Passzív vagy aktív kereskedelmi ingatlan befektető szeretne lenni? Ha a passzív a választása, akkor egyéni REIT-be, ETF-be, crowdfunding lehetőségbe vagy partnerségbe szeretnél befektetni?
- Melyik befektetési eszköznek van értelme az Ön rendelkezésére álló idő és pénzeszközök tekintetében? Határozza meg azt a kereskedelmi ingatlan eszközosztályt, amely a legtöbb lehetőséget kínálja az adott piacon, és keressen meg néhány olyan területet, ahol a legnagyobb a lehetőség és a kereslet.
- Mely vállalatok és befektetési lehetőségek vannak ezeken a területeken? Végezze el a házi feladatát a befektetési lehetőségről, a piaci keresletről, a versenyről és a vállalat életképességéről a múltbeli teljesítmény alapján.
Melyik típusú ingatlanbefektetés a legalkalmasabb az Ön számára?
Összefoglalva, itt egy táblázat az egyes befektetési kategóriák előnyeiről és hátrányairól:
| A BEFEKTETÉS TÍPUSA | Előnyök | Hátrányok |
|---|---|---|
| INGATLANBEFEKTETÉSI TRÖSZTÖK | +Alacsony belépési költség + Likvid piac rövidebb időhorizontokhoz | -Szerény hozamok -A tőzsdei volatilitás |
| INGATLANRÉSZVÉNYEK, BEFEKTETÉSI ALAPOK ÉS ETF -EK | +Alacsony belépési költség + Likvid piac rövidebb időhorizontokhoz | -Szerény hozamok -A tőzsdei volatilitás |
| JELZÁLOG- ÉS ADÓSSÁGLEVELEK | +Többféle eredmény különböző stratégiákhoz + Alacsony költség a belépéshez | -A jelzálog -kötvények megszerzése kihívást jelent -Jellemzően alacsonyabb hozam, mint egy részvénypozíció |
| HOSSZÚTÁVÚ INGATLAN BÉRBEADÁS | +Jó megtérülés a pénzáramlásból és az áremelkedésből +Adóelőnyös eszköz +Tőkeáttételt használhat | – Egy ingatlan aktív kezelése (vagy fizetés valaki másnak) – Még mindig jelentős előzetes és rendkívüli tőkét igényel |
| RÖVIDTÁVÚ ÉS NYARALÓ BÉRBEADÁS | +Ugyanolyan, mint a hosszú távú bérleti, de jobb a készpénzforgalom lehetősége | -Sokkal aktívabb kezelést igényel -Csak bizonyos helyeken alkalmas |
| HÁZAK FELÚJÍTÁSA ÉS ELADÁSA (FLIPPING) | +Magas megtérülési ráta +Nincs szükség hosszú távú befektetésekre | -Sok tőkét igényel -Számos dolog rosszul sülhet el a tapasztalatlan flipperek esetén |
| FÖLD BEFEKTETÉS | + Alacsonyabb előzetes tőkeköltségek + Több kilépési stratégia | -Nagyon spekulatív -A fejlesztési tőkeköltségek magasak lehetnek |
| TULAJDONBAN LÉVŐ (REO) ÉS ÁRVEREZETT INGATLANOK | +Lehetőség a bérbeadott ingatlanok magasabb hozamára | -Komplex jogi szempontok -Nagy a kockázata annak, hogy rosszul alakulnak a dolgok |
| INGATLAN KÖZÖSSÉGI FINANSZÍROZÁS (CROWDFUNDING) | +Hozzáférés intézményi minőségű kereskedelmi ingatlanokhoz egy alacsonyabb belépési költségen +A legjobb lehetőség az ingatlanok jobb megtérülési rátájához | -A tömeges finanszírozású ügyletek többsége még akkreditált befektetői státuszt igényel -Adó fejfájást okozhat |
| KERESKEDELMI INGATLANOK | +Magas megtérülési ráták +Többféle ingatlan, amelybe befektethet | -Rendkívül összetett, és nem szabad tapasztalat nélkül végezni. -Nagyon magas tőkeköltségek |
Hogyan fektessünk be különböző árfekvésű ingatlanokba?
Az ingatlanbefektetés általában magasabb belépési költséget jelent. Szerencsére nem kell rengeteg pénzt letennie ahhoz, hogy belevágjon ebbe az eszközosztályba. Mindig kiválaszthatja az igényeinek és céljainak megfelelő árkategóriát.
Ingatlanbefektetés 30 000 forinttal
Ha még csak most ismerkedik az ingatlanokkal, vagy teljesen passzív megközelítést szeretne alkalmazni, fontolja meg az ingatlanbefektetési alapok (REIT) és az ingatlanrészvények lehetőségét.
Egy kezdeti 30 000 forintos befektetéssel beléphet egy olyan részvény ingatlanbefektetési alapba, amely egy adott típusú eszközosztályt vásárol, például kereskedelmi, ipari vagy többlakásos ingatlanokat, vagy az ingatlan eszközosztályok keverékét. Ezeknek a REIT-eknek menedzserei vannak, akik a vásárlás után gondoskodnak az eszköz teljesítményéről, és akik kedvező időpontokban értékesítenek, és osztalék formájában jövedelmet fizetnek ki, általában negyedévente.
A REIT-ek megvásárlásakor Ön nem rendelkezik az ingatlanok felett, de ez jó lehet egy olyan befektető számára, aki a háttérben akar meghúzódni, miközben a pénze dolgozik. Az osztalékok előnyeit is élvezheti. Ezen osztalékok újrabefektetésével ez a 30 000 forint exponenciálisan növekedhet, és így a teljes hozam vonzóvá válhat.
REIT-et szinte bármelyik nagyobb brókercégen keresztül vásárolhat. Mint minden értékpapír esetében, a REIT-ben vagy a REIT-ek között a diverzifikáció kulcsfontosságú.
Kedveljük az olyan REIT-eket, amelyek a megfelelő trendekre és témákra összpontosítanak, mint például az egészséges életmód, az idősek lakhatása. Még a bevásárlóközpontokban is rejtőznek lehetőségek.
Próbálja ki a “house hackinget”
Ha már van saját otthona – vagy akár csak bérel egyet – kipróbálhatja hogy működik az ingatlanbefektetés egy pince, padlás vagy akár egy tartalék hálószoba bérbeadásával. Lehet, hogy ez semmibe sem kerül, vagy talán csak néhány tízezer forintért néhány berendezési tárgy megvásárlásába. Ha a bérleti díja 120 000 forint, de a padlást 30 000 ezerért bérbe tudja adni, akkor csökkenti a megélhetési költségeit, és olyan bevételt teremt, amelyet újra befektethet vagy megtakaríthat egy másik ingatlan megvásárlására.
Ingatlanbefektetés 3 000 000 forinttal
Lehetősége van közösségi finanszírozás (crowdfunding) formájában ingatlan értékpapírokat vásárolni. Ez azt jelenti, hogy tőkerészt vásárolhat egy üzletben, vagy éves kamatot kereshet a peer-to-peer hitelezésen keresztül.
Az online crowdfunding platformok különböző minimumösszegekkel rendelkeznek, de a soknál pár milliónyi forint (vagy annak megfelelő dollár) szükséges a beszálláshoz. Egyes platformok az üzlet megkötése után egyösszegű kifizetést kínálnak (például egy fix-and-flip lehetőségnél), míg mások évesített hozamot kínálnak. Önön múlik, hogy mi a legfontosabb. És mint minden más értékpapír esetében, itt is érdemes ellenőrizni, hogy a pénzéből mennyi megy el a díjakra és költségekre.
A részvételhez mindig kellően körültekintőnek kell lennie, mivel a közösségi finanszírozás számos buktatót rejt magában. Egyrészt ellenőrizni kell a platform és a szponzoráló oldal hátterét, hogy lássa, mennyire vizsgálják át az ajánlataikat. Sok esetben még mindig a befektetőn múlik, hogy figyeljen, és saját maga végezze el az átvilágítást.
A crowdfunding-oldalak saját feltételeket szabnak arra vonatkozóan is, hogy mennyi ideig kell a pénzét bent tartani, így nem egy azonnal likvid befektetésről van szó.
Ingatlanbefektetés 30 millió forinttal
30 millió forinttal valószínűleg elegendő pénze van egy vagy több, akár 80 – 100 milliós értékű ingatlan vagy ingatlanok megvásárlására, feltéve, hogy alkalmas 20 – 30% saját tőkét prezentálni a jelzáloghitel felvételére. Ez az ingatlan lehet olyan, amelyet fix-and-flip-nek szán (vásárlás, felújítás, gyors eladás), vagy olyan, amelyet bérleményként tarthat. Ilyen tőkeszintnél azt javasoljuk, hogy váljon bérbeadóvá, próbálkozzon egy ingatlantársulással, legyen peer-to-peer hitelező, vagy fektessen be minősített gazdasági övezetbeli ingatlanba.
Az ingatlan jó befektetés Ön számára?
Az ingatlanbefektetésnek annyi módja van, hogy szinte bárki megtalálhatja a számára megfelelő befektetési stratégiát. Amikor belevág, legyen őszinte önmagához a saját képességeivel és azzal kapcsolatban, hogy mennyi pénzzel rendelkezik a kezdetek kezdetén. Valószínű, hogy az első üzlete nem egy több tízmillió forintos kereskedelmi üzlet vagy egy bonyolult kényszerértékesítési helyzetben lévő ingatlanbefektetés lesz.
Mint minden befektetés, ez is egy utazás. Nem számít, milyen utat választ, az út során hibákat fog elkövetni. Ami számít, az az, hogy tanuljon ezekből a hibákból, hogy javítsa a befektetési folyamatot.
Ne hagyja, hogy egy rossz REIT-befektetés elriassza a részvényektől. Egy túlköltekezett házfelújítási projekt értékes lecke lehet a rendkívüli helyzetekből. Amíg elegendő pénzügyi mozgásteret hagy magának, hogy átvészeljen egy-egy hibát, és képes tanulni a folyamatból, addig egy lépéssel közelebb kerül a valódi, hosszú távú gazdagság építéséhez.
